Dupa ce ati identificat proprietatea pe care doriti sa o achizitionati, este important sa va adresati unui notar pentru o prima consiliere juridica, pentru a vi se explica care sunt etapele vânzarii si daca sunt necesare anumite proceduri speciale în functie de specificul juridic al imobilului (avize, adeverinte, certificat de urbanism etc). Documente necesare încheierii contractului de vânzare

Actele necesare pentru autentificarea contractului de vânzare difera în functie de obiectul vânzarii, daca se achizitioneaza un teren intravilan, cu sau fara constructii, un teren extravilan, un apartament, constructii industriale, parcari, etc. Acestea se prezinta în original la biroul notarial.

În cazul vânzarii unui teren extravilan agricol, sunt necesare urmatoarele documente:

Actele de identitate ale vânzatorilor si cumparatorilor, certificatele de casatorie, conventiile matrimoniale daca exista, iar în cazul în care una dintre parti este societate comerciala sau persoana fizica autorizata, si actele de înregistrare a acestora (act constitutiv, certificat de înmatriculare/de înregistrare fiscala, certificat constatator, dupa caz)

Actele de proprietate: pot fi contracte, cum ar fi contractul de vânzare/donatie/întretinere, sau certificatul de mostenitor, hotarâri judecatoresti

Ultima încheiere de intabularea a dreptului de proprietate în cartea funciara

Documentatia cadastrala (planul de amplasament si delimitare)

Extrasul de autentificare: se va solicita de notarul public

Certificat de atestarea fiscala pentru fiecare vânzator, fara datorii, eliberat cu mentiunea pentru notariat/vânzare/înstrainare

Informati privind contul bancar în care se face plata, dupa caz

Procura partii reprezentate, în original sau copie legalizata, daca este cazul

Documente din care sa rezulte modalitatea în care se face accesul la teren, dupa caz

Adeverinte, avize, dupa caz, în functie de situatia juridica specifica a terenului (daca este
arendat, daca exista situri arheologice, daca se afla în apropierea frontiere de stat si a tarmului Marii Negre)

Dovezile de îndeplinire a procedurii preemptiunii (comunicarea ofertei, procesele-verbale de îndeplinire a procedurii, avize)

Procedura preemptiunii

Vânzarea unui teren extravilan agricol difera de vânzarea oricarui tip de teren intravilan. De asemenea, vânzarea terenului extravilan cu categoria de folosinta agricol diferita de vânzarea terenului extravilan cu categoria de folosinta padure, în acest din urma caz devenind incidente dispozitiile Codului Silvic si ale art. 1746 Cod Civil.

3.1. Care sunt terenurile pentru care se cere procedura preemptiunii în baza Legii 17/2014?

Nu intra sub reglementarea Legii 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vânzarii terenurilor
agricole situate în extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin în administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si înfiintarea Agentiei Domeniilor Statului încheierea altor acte juridice decât de vânzarea si nici vânzarile care au ca obiect terenurile agricole situate în intravilan si terenurile care formeaza un singur imobil, identificat printr-un singur numar cadastral, compuse partial dintr-o suprafata majoritara aflata în intravilan, cu categoria de folosinta curti-constructii, si partial în extravilan, cu destinatie agricola.
De asemenea, nu este necesara respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei conventii având ca obiect înstrainarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan.

3.2. Cine sunt preemptorii?
Titularul dreptului de preemptiune are dreptul sa cumpere cu prioritate un bun.
Înstrainarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune, la pret si în conditii egale cu cele prevazute în oferta, în urmatoarea ordine:

a) preemptori de rang I: coproprietarii, sotii, rudele pâna la gradul al treilea si afinii pâna la gradul al treilea, în aceasta ordine;
b) preemptori de rang II: proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare si/sau arendasii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzarii se afla investitii agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei si pentru irigatii, prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii;
c) preemptori de rang III: proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzarii;
d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
e) preemptori de rang V: Academia de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, organizate si reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea si functionarea Academiei de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si institutiile de învatamânt cu profil agricol, în scopul cumpararii terenurilor agricole situate în extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate în vecinatatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/resedinta situat/situata în unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitatile administrativ-teritoriale vecine;
g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agentia Domeniilor Statului.

3.3. Cine sunt potentialii cumparatori, conform Legii 17/2014?

Potentialii cumparatori sunt definiti ca fiind persoane fizice sau juridice care îndeplinesc anumite conditii legale pentru a dobândi, înainte altor persoane, dreptul de proprietate terenurilor agricole extravilane prin cumparare.
În cazul în care titularii dreptului de preemptiune nu îsi manifesta intentia de a cumpara terenul, înstrainarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face catre persoanele fizice sau juridice cu respectarea mai multor conditii cumulative (de exemplu, sa aiba domiciliul/resedinta situat/situata pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior înregistrarii ofertei de vânzare; sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior
înregistrarii acestei oferte; sa fie înregistrate de autoritatile fiscale române cu minimum 5 ani anterior
înregistrarii ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan etc).
În cazul neexercitarii dreptului de preemptiune, potentialii cumparatori pot depune la primarie un dosar care sa cuprinda documentele doveditoare privind îndeplinirea conditiilor în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucratoare.

3.4. Când se poate vinde terenul extravilan catre orice persoana?

În cazul neexercitarii dreptului de preemptiune, daca niciunul dintre potentialii cumparatori, în termenul
legal, nu îndeplineste conditiile pentru a putea cumpara terenul agricol situat în extravilan, înstrainarea acestuia prin vânzare se poate face catre orice persoana fizica sau juridica, în conditiile Legii 17/2014.

3.5. Cât dureaza procedura preemptiunii?

Obtinerea documentelor necesare vânzarii unui teren extravilan agricol poate dura minim 90 de zile (se asteapta expirarea termenului de 45 de zile de la afisarea ofertei, la care se adauga si termenul de 30 de zile pentru depunerea ofertelor potentialilor cumparatori si termenul necesar obtinerii avizelor Ministerului Apararii Nationale si Ministerului Culturii, dupa caz).

Încheierea contractului de vânzare a unui teren extravilan agricol Având toata documentatia necesara si dupa verificarile facute de notarul public, se va redacta un prim draft al contractului de vânzare ce va fi pus la dispozitia partilor. Partile beneficiaza de consiliere constanta cu privire la continutul contractului de vânzare, notarul asigurându-se ca acestea au înteles pe deplin clauzele contractului si efectele juridice ale acestuia.

Partile, dupa ce sunt identificate de notarul public, îsi exteriorizeaza consimtamântul cu privire la încheierea contractului de vânzare în varianta finala agreata de comun acord prin semnatura olografa data în fata notarului public. În prezent, Legea nr. 589/2004 privind regimul juridic al activitatii electronice notariale, modificata, cu completarile ulterioare, care prevedere posibilitatea de semnare electronica cu semnatura calificata a anumitor documente, nu permite si semnarea contractelor de vânzare. Când devii proprietar si când se plateste pretul? Transferul dreptului de proprietate opereaza la momentul semnarii contractului de vânzare, daca partile nu convin altfel. În ceea ce priveste modalitatea de plata a pretului si predarea bunului, acestea sunt elemente negociate de parti si difera în fiecare caz.

Dupa semnare, notarul public are obligatia de a transmite Oficiului de cadastru si publicitate imobiliara competent cererea de intabularea a proprietatii pe numele cumparatorului. Oficiul de cadastru va elibera în termenul prevazut de lege o încheiere de intabulare si extrasul de informare aferent care fac dovada publicitatii transferului dreptului de proprietate. Acestea se vor comunica de OCPI notarului public, care, la rândul sau, le va transmite cumparatorului.

Desi operatiunile în fata notarului public s-au încheiat, cumparatorul mai are câteva obligatii importante: trebuie sa comunice contractul de vânzare directiei de taxe si impozite/primariei în a carei raza teritoriala se afla terenul, pentru a-l înscrie pe rolul sau fiscal. Cât dureaza încheierea contractului de vânzare? Pregatirea documentelor necesare si a draftului contractului de vânzare au o durata medie de 3 zile lucratoare, însa aceste termene pot fi prelungite în functie de eventualele situatii juridice identificate de notarul public. În biroul notarial, la semnare, partile pot petrece atât timp cât este necesar pentru a fi lamurite si pentru a agrea continutul final al contractului, asadar pot fi de la 30 de minute pâna la câteva ore. Taxele, onorariile si impozitarea vânzarii Cumparatorul va achita onorariul notarial si tariful de intabulare, daca partile nu se înteleg altfel.

Onorariile notariale se calculeaza conform Ordinului Ministrului Justitiei 2.864/C din 11 decembrie 2024, în functie de valoarea mai mare dintre pretul vânzarii si valoarea rezultata din studiile de piata întocmite de experti independenti (grila notarilor).

Tariful de intabulare se calculeaza prin aplicarea unui procent de 0,15% în cazul persoanelor fizice cumparatoare, respectiv prin aplicarea unui procent de 0,5% în cazul persoanelor juridice. Baza de calcul o reprezinta valoarea mai mare dintre pretul vânzarii si valoarea rezultata din studiile de piata întocmite de experti independenti (grila notarilor). Pe lânga tariful de intabulare, poate fi necesara si perceperea unor tarife de radiere/notar, în functie de situatia juridica a bunului. Tariful de intabulare si alte tarife de publicitate se achita notarului public care le vireaza Oficiului de cadastru si publicitate competent.

Vânzatorul va achita costul extrasului de autentificare (40 lei/ carte funciara) si impozitul pe venitul realizat din transferul proprietatii, în cazul în care vânzatorul este persoana fizica. Impozitul se calculeaza si se încaseaza de notarul public. Impozitul calculat si încasat de catre notarul public se vireaza pâna la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la unitatile Trezoreriei Statului.

Încheierea contractului poate implica si alte costuri, cum ar fi realizarea de copii legalizate de pe înscrisuri originale, verificarea registrelor notariale etc. Toate aceste costuri se comunica partilor înainte de încheierea contractului de vânzare.

În cazul vânzarii terenurilor agricole situate în extravilan, se aplica un impozit suplimentar daca terenul se înstraineaza mai devreme de 8 ani de la dobândire.